José Miguel Peña Virgili: Comprar departamentos en Chile, ¿aún es rentable?

 

José Miguel Peña Virgili
José Miguel Peña Virgili
, el destacado arquitecto de la Universidad del Bío-Bío, quiso compartirnos una nota sobre las tendencias de compra de propiedades que se vienen arrastrando desde el año 2016. La tendencia es mucho más difícil y nos explica el porqué en la siguiente columna.

La mayoría de los chilenos cree que lo más rentable es tener un bien raíz para obtener dividendos, ya que es mucho más factible que tener guardado el dinero en el banco.

El año 2015 el sector inmobiliario privado tuvo un crecimiento histórico, gracias al beneficio tributario ofrecido para viviendas nuevas promesadas o vendidas hasta el 31 de diciembre pasado. En su mayoría fueron departamentos en que se constataron ventas inmobiliarias con un cierre 2015 en cifras récord que casi se duplican en un periodo de apenas cinco años.

Pero en 2016 las cifras no fueron muy alentadoras. Desde abril de este año, la fuerte caída que registraron las ventas de viviendas en el Gran Santiago durante el primer trimestre, alcanzaron un 41,4 % comparado con el resultado del mismo periodo del año pasado. “Esta brusca caída se debe principalmente al proceso de anticipación de compras registrado el 2015”, explicó Marcela Ruiz-Tagle, subgerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción.

José Miguel Peña Virgili dice: en 2016 las ventas de viviendas nuevas en el contexto del IVA, se esperó que la demanda se mantuviera el primer semestre, pero el segundo comenzará a ir en disminución. Las bajas en las ventas serán debido a que los departamentos vendidos o con promesa de compraventa en el año anterior significaron un adelanto de ventas de promesas del periodo 2016 al 2019, debido a la reforma tributaria.

La tendencia

Si analizamos resultados trimestrales en Santiago, podemos traducirlo en la venta de 3.585 departamentos y 1.430 casas en los primeros tres meses del año, lo que se compara negativamente con los 6.457 departamentos (-44,5 %) y las 2.104 casas (-32 %) comercializados durante el primer trimestre de 2015.

La venta de departamentos en etapas iniciales ─sin ejecución, excavaciones y fundaciones─ concentró el 27 % de la demanda, mientras que la venta de departamentos terminados representó sólo el 19 % de las unidades comercializadas el primer trimestre. En casas, el 30 % de las unidades vendidas estaban terminadas o en terminaciones. Durante el primer trimestre del año la comuna de Macul y las agrupaciones La Florida-San Joaquín-Peñalolén y Ñuñoa-La Reina fueron las que más aumentaron su participación en la venta de departamentos, con una subida de 2 a 5 puntos. Mientras que Providencia, Independencia y Estación Central perdieron entre 3 y 4 puntos de participación. Por su parte, en las agrupaciones de San Bernardo-Buin y Padre Hurtado-Peñaflor-Talagante fue donde se produjo el mayor aumento de venta de casas, ganando 7 y 4 puntos de participación respectivamente en el último año. Contrariamente, Maipú, Huechuraba y Colina redujeron su participación en la demanda entre 2 y 9 puntos.

La cantidad de unidades vendidas el recién finalizado 2016 no se diferencia mucho con la cantidad de ventas el 2015, lo que permitiría calificar el 2015 como un “muy buen año”, pero anormal en su crecimiento. Será difícil repetir un año así, por tanto, el 2017 será un año (no sólo un primer semestre) con peores resultados”.

Conclusiones

Esto conlleva a que en la capital y en todo Chile, las personas han tenido que arrendar sus viviendas, pero se han estancado las ventas. Si revisamos el Portalinmobiliario.com reveló un complicado escenario para el sector inmobiliario de Antofagasta. En efecto, un aumento muy considerable en el número de publicaciones de viviendas publicadas en arriendo se observó en el sitio, con una variación anual de un 92 %, es decir, los precios de departamentos en arriendo publicados (UF/m2) aumentaron apenas un 0,3 % anual promedio en 2015, y el primer trimestre del 2016 cayeron un 1,6 %, En las casas, estas cayeron un promedio de 3 % en 2015 y en el primer trimestre del 2016 mostraron una caída de 8 % en sus valores.  Y no es menor la gran baja en los cierres de negocios, ya que hay mucha oferta en la ciudad, producto de la cancelación de varios proyectos mineros y de la gran cantidad de despidos a fines del 2015 y principios de 2016, la gente volvió a sus ciudades o emigró a ciudades más baratas, dejando esta gran cantidad de oferta en cartera

En resumen: se puede apreciar que entre el periodo 2015 al 2016 se concentró el auge solamente en el año 2015. La situación afectó la venta de casas, ya que hubo menos compras de éstas, aludiendo a que las personas prefieren vivir en departamentos por temas de seguridad, además del decrecimiento del número de integrantes del hogar. Esperamos que este año la tendencia mejore para el comprador.

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