En un contexto económico que ha cambiado drásticamente, Matías Echeverría, CEO de HousePricing, ha hecho un llamado a la reflexión sobre la inversión inmobiliaria en Chile. Según Echeverría, el alza de tasas de interés, la creciente valorización de las propiedades y el estancamiento de los ingresos han modificado las dinámicas del mercado, llevando a muchos a revaluar la antigua premisa de que «el arriendo paga el dividendo». Hoy en día, en Santiago, los arrendamientos solo cubren entre el 60% y el 65% del dividendo, lo que ha puesto en evidencia la discrepancia entre las expectativas del pasado y la realidad actual del sector inmobiliario.
Echeverría explica que el concepto de que los arriendos cubren automáticamente el dividendo se originó en un período de condiciones más favorables, donde las tasas de interés se mantenían por debajo del 2% y los precios de las propiedades eran más accesibles. En este entorno, era factible estructurar inversiones en las que los ingresos por arriendo cubrieran gran parte o la totalidad del dividendo mensual. Sin embargo, eso ha cambiado radicalmente con las tasas actuales que rondan el 4% al 4,5%, un panorama que ha erigido un modelo financiero insostenible para muchos propietarios.
Concretamente, Echeverría ejemplifica la situación actual con cifras alarmantes. Al considerar una propiedad de 2.600 UF, el arriendo promedio se sitúa alrededor de $380.000, mientras que el dividendo a 25 años supera los $600.000, lo que genera una diferencia negativa de aproximadamente $220.000 mensuales, sin tomar en cuenta otros gastos de mantenimiento y contribuciones. Este desfase evidente entre ingresos y costos está llevando a los inversionistas a reevaluar sus estrategias y expectativas en el mercado inmobiliario, a pesar de que aún persisten creencias erróneas sobre la inversión.
Una de las razones por las que ese mito se mantiene, según Echeverría, es la inercia informativa y la falta de herramientas adecuadas para evaluar inversiones en el sector. El marketing inmobiliario ha jugado un papel crucial al perpetuar ideas obsoletas sobre la rentabilidad del arriendo. Además, el impacto del contexto económico tiene un papel protagónico: las tasas de interés más altas han incrementado los costos de financiamiento, mientras que los salarios no han crecido al mismo ritmo, provocando la reducción de la rentabilidad y generando problemas de liquidez para los nuevos inversionistas.
Por último, Echeverría vislumbra un futuro donde se espera una estabilización gradual del mercado. Aunque es poco probable que las condiciones que permitieron un equilibrio entre arriendos y dividendos se reestablezcan a corto plazo, el analista señala que puede haber oportunidades en regiones menos saturadas donde los retornos pueden ser más atractivos. La clave para los inversionistas será basar sus decisiones en datos concretos y no en mitos, con la esperanza de adaptarse a un mercado que exige una evaluación más cuidada y realista.
